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REITs的概念

房地产信托投资基金这一概念起源于荷兰和英国，成熟于美国。亚洲一些国家从2000年开始效仿美国允许设立REITs，但名称有些许差异。我国内地称为“房地产投资信托”

REITs属于一种资产证券化的方式，是指一种采取公司、信托或社团的组织形式，以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资人的资金，由专门投资机构进行房地产的经营管理，通过收购并持有收益类房地产或者为房地产项目进行融资，将投资综合收益按比例分配给投资人，使投资人分享房地产收益，并享受税收优惠的产业投资基金。它是标准化可流通的金融产品，能在证券交易所上市流通，投资人通过证券市场可以自由买卖，享受REITs与房地产信托受投资回报。

基金与信托存在一定的区别，主要包括：（1）基金不同于一般的信托财产，有一定的组织化倾向，具有不完全的法律主体特性。

（2）基金的运作结构不同于一般的信托

（3）基金为了取得更多的收益，合理配置资金，在运作规则上一般会有投资分散化的要求。

（4）基金比一般信托具有更高的流通性。

2．REITs与房地产信托的相同点

1）基本法律结构相同。2）内在价值取向相同。3）运作原理基本相同。

3．REITs与房地产信托的差异

（1）流通性不同。（2）信托业务范围不同。（3）产品周期不同。（4）委托人不同。（5）收益方式不同。（6）对服务机构规定不同。

REITs与房地产信托的区别

（二）REITs与房地产证券化

REITs与房地产证券化比较

（三）REITs与房地产业投资基金

与一般的房地产业投资基金相比，REITs有自身的一些特性。

REITs享有一定的税收优惠

REITs倾向于资产运营型的运作方式

REITs可以采用公募发行

中国准房地产投资基金与美国REITs的比较

我国房地产信托和国外REITs的主要区别

国外信托基金持有人通过持有基金而间接拥有REITs所投资的房地产，是一种权益的交易行为

国外REITs可以转让，并在资本市场交易且没有持有期限，不可以赎回；

国外REITs的收益主要源于REITs持有不动产的出租收益，收益与经营管理水平直接联系；国内房地产信托计划的持有人只能获得固定收益，且收益与风险是不对称的。

国外的REITs与股票相似，作为资本市场的交易工具，是房地产行业整合与资源配置的工具，是资本市场资源配置的表现终端；

（四）REITs与上市房地产公司

（1）投资政策的权限不同。（2）最高负债比率不同。（3）回报率结构不同。（4）企业管理方式不同。（5）分红政策不同。

REITs与房地产直接投资相比较，两者具有如下差异：

（1）流动性。风险性。。资产类型。管理方式。

REITs的优势

投资主体大众化，投资风险分散化

较高流动性和变现性 投资回报诱人

高度灵活性

REITs的特征

工具性 收益性 税收优惠 合法性 风险性

保值性

REITs对市场有效边界的优化

说明：T-Bills（短期债券）——30天美国国债；Bonds（长期债券）——20年期美国政府债券；Large Stocks（大盘股）——标准普尔500指数；International Stocks（海外股票）——摩根士丹利欧洲、澳洲及远东地区国际指数；Small Stocks（小盘股）——由纽约交易所值占有1/5的股票代表；REITs——NAREITs股票型REITs指数